男子借名买房30年后房屋拆迁他却被名义房主儿子起诉要求返还占用期全部租金

近日,赵男(化名)奔走于律所和法院间,在准备一场借名买房的官司诉讼资料。30年前赵男借名买房,30年后房屋拆迁,赵男却被已故名义房主的儿子起诉,要求其返还多年占用期间的全部租金。

这事儿发生在的盐田区海涛花园,是上世纪80年代深圳第一批商品房。30年了,房价已经暴涨,今年最高成交单价已经达到了11万元/平方米。拆迁叠加被诉,房屋实际出资人赵男最近愁得不行。

对于如何规避借名买房而房屋反被侵占的风险,张荣茂表示,建议借名人在具备购房资格的情况下,尽早要求出名人过户:只有在自己名下,才是安全的。

直到2019年4月,项目开发商突然告知赵男,已有新业主主张权利,并停止支付赵男房租。赵男了解后得知,房屋名义所有人程因已去世,该房屋已由其子继承,并已过户至其子名下。程因之子认为房屋为母亲程因的遗产,其已合法继承,要求赵男返还多年占用期间的全部租金。

不得已需要借名买房前,应尽量签订借名协议,张茂荣认为,协议具有一般的合同约束力,应认定为有效合同,对于亲属之间约定的借名买房协议,可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

学好用好基层社会治理先进经验

前不久,习近平总书记在吉林考察时强调,“一个国家治理体系和治理能力的现代化水平很大程度上体现在基层。”指出了基层治理之于国家治理的重要意义。通过深入基层,了解中国基层治理的经验,可以为整个国家治理现代化提供灵感,提供实践的基础。王振民说,无论是经济改革、法治改革,还是其他领域的改革,实际上都是从基层做起来的。“比如经济体制改革,当年也是从农村,从安徽的凤阳和其他的一些地方,最先发起的,后来就在全国形成了经济改革的大潮。有一些经验,需要在地方先行先试,毕竟我们国家地域非常广大,人口也非常多,有一些改革不可能从一开始就在全国直接做起来,是需要在基层做大量的实践、实验、积累,成功之后,在全国推广。”同时,他还表示,有一些经验,是需要上升到法律的高度。希望通过此次调研,能发现一些法律制度方面需要改革,需要提高的,配合治理现代化的需要,对我们的法律制度、法律体系进行不断的完善、提高。

镁编了解到,由于旧改加持,目前海涛花园仅有少量房屋在售,均价在6万~6.5万元/平方米。据贝壳找房数据,今年以来海涛花园成交频繁,成交单价在7万~11万元/平方米,远超盐田区沙头角片区均价。

继承人不承认借名关系

借名买房在现实生活中发生的原因多种多样,或为规避房屋限购政策,或为规避限贷政策以及其他贷款障碍,或为简便手续、减少税费、争享特定购房优惠,当然也有人为隐藏个人真实的财产信息而选择借名买房。

同年7月,赵男借用程因之名与开发商签订《商品房产购买合同》,并经公证处公证。此后赵男支付了全部购房款,开发商交付了房屋。

如果实际出资人与名义所有人双方间不存在借名买房的书面协议,实际出资人该如何主张其权利呢?张荣茂表示,借名买房情形下,如果真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条,证明其系真实购房人的,应当确认其系真正的房屋产权人。“现实中也有人靠完整举证胜诉拿回了房子。”

对于为何购房已30年仍未将产权过户至个人名下这一问题,赵男表示,购房后其一直居住在海涛花园该房屋内,觉得无所谓,加上出名人程因长期居住在香港,不在深圳,基本上也没联系,所以一直都没办理房屋过户手续。

7·15调控升级后,深圳购房名额愈发珍贵。在市场上,一个购房名额叫价几万到几十万不等。如今限售限购政策严控下,短则三年长则更久的代持隐匿了什么风险?房屋是否会被出名人侵占?如何规避此类风险?

同年8月,该房屋登记至程因名下。其后,赵男全家将户口迁至海涛花园该房屋处,这套房子自交房后一直由实际出资人赵男占有使用或对外出租、纳税。

最高人民法院法官国际交流中心认为,借名买房存在诸多弊端,如借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权;借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解、不承认借名之事。此外房产还存在被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行等风险。

治理现代化,与我们的生活息息相关

海涛花园位于深圳市盐田区沙头角,是上世纪80年代深圳兴建的第一批商品房。根据当时的购房政策,1987年开盘时该小区仅限香港人购买,赵男想要购买该小区商品房,但由于是大陆籍,无购房资格,于是想到了向港籍的程因借名买房。

信荣团队首席律师张茂荣认为,借名买房虽然登记在出名人名下,但实际并非出名人所有,不是出名人遗产,不属于其继承人继承财产范围,《合同法》及即将实施的《民法典》对借名买房合同的性质都没有实质性规定。根据《合同法》第124条、《民法典》第467条,这属无名合同,应类推适用委托合同,而根据委托合同规定,受托人处理委托事务取得的财产当属委托人所有。

借名买房存在诸多弊端

2010年,海涛花园被列入城市更新计划,此时该房屋也由赵男出租给进驻项目的开发商。2011年底,深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并原则通过了《盐田区海涛花园更新单元规划》,此后由于补充方案不尽人意,海涛花园旧改工作一直处在缓慢推进中。

因程因之子拒不认可赵男实际权利人身份,赵男已起诉程因之子,要求其将房屋过户至赵男名下。

自2013年11月中共十八届三中全会公报提出以来,“国家治理体系和治理能力现代化”这一全新的政治理念,已逐步成为人们耳熟能详的概念。王振民认为,国家治理现代化,听起来好像是一个非常高大上的话题,其实是与我们每一个公民、每一个公司、企业日常生活息息相关的。“我们所讲的这个‘大国小鲜’,就是既有高大上的大的课题,大的改革项目,也有解决我们生活当中一些现实问题的案例。比方说,一个城市的交通治理,怎么利用现代化的手段,特别是最新的网络技术、大数据进行交通的规划和治理。”他谈到,十九届四中全会对国家治理现代化作出了总的安排以及更具体的规划和部署,全国各地在践行国家治理现代化过程当中,形成了一系列非常丰富的经验,有很多新的探索,值得总结、提高,在全国推广,是大有可为的。

据悉,此次活动由中央网信办网络新闻信息传播局(网络理论传播局)主办,中央政法委员会宣传教育局协办,江苏省委网信办、上海市委网信办、浙江省委网信办、江西省委网信办、湖南省委网信办、贵州省委网信办及人民论坛网共同承办。采访调研团将奔赴苏州、上海、杭州、诸暨、义乌、南昌、长沙、贵阳等地,多维度展示各地通过“基层之治”筑牢“中国之治”的创新实践,深入挖掘报道各地在智慧城市治理、生态环境治理、创新乡村治理等领域积极践行习近平新时代中国特色社会主义思想的创新举措和治理成效。